Аналитика недвижимости на Авито: как агентству оценивать спрос

Аналитика недвижимости Авито помогает оценить рыночный фон, если сопоставлять одинаковые сегменты, территории, периоды и показатели. Чтобы найти потери агентства, отдельно соберите в CRM или таблице обращения, квалификацию, состоявшиеся показы объектов и сделки. Начните с одного сегмента: сравните его рыночную динамику со своей воронкой и назначьте действие для первого ухудшившегося перехода.

Что именно вы хотите узнать о спросе?

У руководителя агентства могут быть две разные задачи: понять изменения на рынке и выяснить, почему собственные объявления дают меньше подходящих покупателей. Рыночный обзор помогает с первой. Для второй нужны данные по объектам и работе агентов.

Выберите конкретную группу: например, долгосрочную аренду однокомнатных квартир в одном городе. Новостройки, вторичные квартиры, дома и аренду считайте отдельно. Внутри группы сохраните ценовой диапазон и территорию. Если состав объектов изменился, отметьте это до сравнения итогов.

Запишите вопрос в рабочем виде: «Почему в выбранном сегменте стало меньше состоявшихся показов объектов?» Такая постановка позволяет последовательно проверить число обращений, их соответствие объектам и переход к встрече.

Крупный план

Выбор сегмента, территории и периода

Подкатегории недвижимости

В примере коммерческой недвижимости офисы, склады и торговые помещения выделены отдельно. Их показатели не следует объединять в один сегмент.

Территория и период

Сводка офисных помещений ограничена Россией и июлем. Для своей группы объектов фиксируйте нужную территорию и сопоставимый период.

Как читать рыночные цифры без подмены показателей?

У каждого числа должны быть название показателя, территория, период и база сравнения. Просмотры, посетители, объём предложения и зарегистрированные сделки отвечают на разные вопросы. Процент изменения одного показателя нельзя использовать как процент изменения другого.

Исторический пример: в обзоре Авито Недвижимости за январь 2026 года для долгосрочной аренды указано снижение просмотров на 10% и посетителей на 6% год к году. Это две разные величины. Они не означают, что у каждого агентства стало на 10% меньше обращений или на 6% меньше сделок.

Сравнение с предыдущим месяцем показывает ближайшее изменение. Сравнение с тем же месяцем прошлого года даёт дополнительный контекст сезонности. Используйте оба, если у вас есть сопоставимые данные. Разницу между декабрём и январём нельзя автоматически считать результатом работы специалиста по объявлениям.

Перед расчётом заполните четыре поля:

• Сегмент: тип недвижимости и вид сделки.
• Территория: город или конкретная часть региона.
• Показатель: что именно посчитано и в каких единицах.
• Периоды: какие интервалы сравниваются и почему они сопоставимы.

Сохраните также название отчёта в своей рабочей таблице. Если один сотрудник взял просмотры, а другой зарегистрированные сделки, одинаковая подпись «спрос» скроет различие.

Какие данные добавить из CRM или таблицы агентства?

Для каждого нового обращения фиксируйте дату, источник, объект, ответственного и результат квалификации. Затем отмечайте согласованный показ объекта, состоявшийся показ и сделку. Повторное сообщение того же покупателя по той же задаче сохраняйте в истории обращения, чтобы оно не увеличивало число новых потенциальных клиентов.

Заранее определите квалификацию. Например, покупатель ищет объект в вашей территории, его бюджет соответствует предложению, а срок покупки известен. Если данных пока нет, используйте статус «не выяснено». Он отличается от подтверждённого несоответствия.

Не смешивайте показ объявления в выдаче с показом квартиры покупателю. В отчёте называйте второй этап «состоявшийся показ объекта». Договорённость о встрече учитывайте отдельно: она ещё может отмениться.

Базовую последовательность показателей объявления можно разобрать в материале об аналитике на Авито. Для этой задачи продолжите её до результатов работы агента.

Как выбрать действие по результатам сравнения?

Сначала найдите первый переход, на котором изменилась доля успешных исходов. Затем изучите причины в конкретных обращениях. Таблица ниже задаёт направление проверки, а не устанавливает причину заочно.

Изменение нескольких условий сразу затрудняет вывод. Если вы одновременно заменили объекты, увеличили расходы и поменяли обработку, зафиксируйте все изменения. Такой период полезен для управления, но не позволяет приписать результат одной правке.

Как выглядит расчёт на одном сегменте?

Условный пример для двух сопоставимых периодов: агентство получило по 80 новых обращений, из них по 40 соответствовали выбранным критериям. В первом периоде состоялось 20 показов объектов, во втором 12.

Доля подходящих обращений осталась 50%: 40 / 80 × 100%. Переход из подходящего обращения в состоявшийся показ снизился с 50% до 30%: 20 / 40 и 12 / 40. Разница составляет 20 процентных пунктов. При таком наблюдении первая проверка касается пути к показу объекта.

Откройте обращения второго периода и разделите причины: встречу не предложили, время не согласовали, клиент отменил, объект стал недоступен, причина неизвестна. Эти категории требуют разных действий. Сам расчёт не доказывает ошибку агента: часть причин может относиться к объекту или изменившимся планам покупателя.

Крупный план

Рыночные показатели отдельно от воронки агентства

Продавцы и объявления

Исторический график за 2021–2022 годы показывает число продавцов и объявлений. Эти величины не заменяют обращения, показы объектов и сделки агентства.

Что записать перед следующей проверкой?

Используйте одну карточку решения. Её можно вести без отдельной аналитической системы.

Отдельно отметьте изменения цены, доступности объектов и расходов. Если после правки доля показов выросла, сопоставьте состав обращений: при другой выборке нельзя уверенно приписать рост новому порядку работы.

Когда нужен разбор привлечения в целом, используйте страницу о продвижении недвижимости на Авито. Если вопрос шире одного канала, пригодится материал о том, как риелтору находить клиентов.

Частые вопросы

Можно ли оценить работу агента по рыночному обзору?

Обзор даёт фон для обсуждения. Работу агента оценивайте по его обращениям: выяснил ли задачу, предложил ли следующий шаг, согласовал ли встречу и записал ли результат. Рыночный процент не заменяет эти наблюдения.

Что делать, если обращений слишком мало для сравнения?

Покажите абсолютные числа рядом с долями и разберите каждое обращение. Увеличьте период наблюдения, сохранив сегмент и правила подсчёта. Не принимайте изменение одного исхода за устойчивую тенденцию.

Можно ли делить сделки этого месяца на обращения этого же месяца?

Для оценки перехода к сделке лучше группировать обращения по дате поступления и отслеживать их дальнейший результат. Сделки текущего месяца могут относиться к более ранним обращениям. Сравнивайте группы с одинаковым сроком наблюдения.

Когда имеет смысл обсуждать рекламный бюджет?

После проверки, что объекты актуальны, обращения учитываются, а следующий шаг не теряется. Подготовьте расходы, новые и подходящие обращения, состоявшиеся показы объектов. Без этих данных увеличение бюджета трудно связать с конкретной задачей.

Для совместного разбора подготовьте один сегмент и два сопоставимых периода. В аудите воронки задача состоит в том, чтобы найти участок потерь и определить первую проверку.